京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

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Q:提问:京总您好！我和我老公今年34岁，月收入2万元，想全款投资一套总价在320-380之间的两居室，20年房龄内的房子。目的很明确，就是为了持有一定时间卖了增值。我和我老公名下有两套全款房，目前市值大概1100左右。我公婆那还有一张房票，所以想全款买在我婆婆名下。不考虑贷款的原因是因为一些历史问题，我婆婆征信不好。

目前我们手上有60万自有资金，需要做DYJY，贷款270-320万，还款方式净息，因为收入一般，这也是我们在不影响家庭生活为前提的最大承受范围了，这个价格目前也就能买二手房。我们打算持有时间3-5年，买房后立马出租，可以抵扣大部分月供。目前我们看了新宫的南庭新苑北区，双井的百环家园，也不知道哪有潜力。看了您的文章，我们非常认同买区域，选筹的重要性。但碍于我们资金有限，投资房产认知也非常有限，非常希望得到您的建议

A:回答:您好，380W在方位上尽最大的限度往核心圈靠，注意是核心圈不是主城区，核心圈是各项资源都比较充足的区，主城区以环线定义，上一条刚回答过一位会员的提问，其中有一个问题和你的主要需求相关，关于一居小户型未来的市场问题，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型淹没掉，并且保障房人才型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室的价值相对长远一些，你380的主要选筹对象就是一居，这个问题早在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家,有些小户型不能碰,建议你认真阅读文章!

关于区位: 靠近朝阳国贸的位置要比新宫强很多，可以参考星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图;南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，这些位置的投资属性非常弱，我已经劝退很多人，这些位置能不能买，能买，越差的区域越容易淘到笋盘，拿到笋盘简单做个装修增加一下溢价转手就能赚差价，但是这对于选筹的要求太高了，只能说这些位置不适合普通买家，那种靠买卖房子赚钱的职业人士非常适合，普通买家在这种位置犯错概率很大,提高胜率最好就是远离这种区域，到确定性更高的区域，只要选筹上不烂,总能吃到红利，犯错概率大的区域即便是我们精心选筹;做了很多功课,但结果还是输的,这是方向性的问题，选筹上可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理

关于目标区域及楼盘，你可以去淘淘石佛营炫特嘉园的一居室，一期三期的开间、二期的正规一居室都是在你的预算范围内，这个位置要比双井那边好一些，租金水平，流通性，保值增值率都有保障，只不过一居室在短期天花板相对较低，持有5年以上会好一些，祝顺利！

Q:提问:持续关注了一段时间京房会，非常佩服京总对房产的了解和洞察。75后家庭，家有男娃24年高考。现有回龙观流星花园三区140房子出租。目前租住儿子高中西城老破小。目前我们两口子分别在西北旺上班，和亦庄次渠南/西二旗两边跑，未来亦庄的也许有搬回西二旗的可能。北京房票还有一张，不动工作的话23年10月应该还能获得通州购房资格（够三年社保）。

想出掉回龙观房子，逐步换成两套，未来娃高考后，自住一套预算800/900左右，投资一套预算300/400左右。未来10年内应该没有强烈的学区要求了。之前考虑通勤居中原则，看过方庄的芳古群星90年代老公房，和通州武夷花园璐苑的二手房。如果放弃通勤距离，又看过石景山和西红门的新楼盘，中海云庭，中海长安誉，中海学仕里，长安润景，御景新城，熙悦晴翠，西红门橡树湾。看了星球精华文章关于81#和石景山篇，现在还是不太清楚该怎么配置，特别是预算非常有限的情况下，请京总帮忙看看该如何配置房产比较好？感谢

A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,流行花园做置换，方向上应该是升级，升级不只是升级面积和套数，如果把总仓面积提上去，各项资源都下降了，这是降级，对于未来很长时间的成长性是不利的，置换原则上是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换更优质的盘，北京的楼市行情从17年就发生了变位，龙头区域带动次级板块，冷门区域和远郊80%的时间是处于横跌状态，置换方向正确是可以吃到每一轮行情的，或者说即便选筹的太差，入场不笋也问题不大;升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加杠杠换一套综合资源不错的盘;另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在;你属于第一种

流星花园本身综合资源都很不错，如果你置换到西红门，潞苑和石景山这些外围区域，本质上是降级的，回龙观属于承接西二旗综合资源比较占优势的区，无论是区域配套资源还是交通资源都属于排名靠前的，西红门石景山潞苑都属于次级区域，除了西红门外，石景山和潞苑资源很匮乏，方庄更是丰台常年垫底的区域，武夷花园还不错，但通州需要很长时间很长时间才能兑现，不建议你考虑，不是说这个位置不好，而是不适合你，你的筹码够优，可以选更好的位置

关于选筹上，我更建议你买一套，参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2023-2032）,第一套吃透之后再考虑布局第二套，从过往的楼市调控及未来的市场放量，围绕改善类的住宅投方向上不会出问题，你如果拆分成2套，800-900这套选筹方向上不出问题是可以吃到行情的，300-400这套相对就比较难了，只能买洼地等兑现，时间上久了些，你在第一套的基础之上增加面积，行情来了100平米跟150平米的收益是不一样的，吃到涨幅再配合杠杠布局二套很轻松，可选筹的范围也比较广，祝顺利！

Q:提问:京总，您好！我们目前住北苑家园的清友园2居室，武汉光谷那边还有一套新房，马上满二。想改善一下居住条件。老大高中，老二过几年上小学，如果卖掉现在的两套房子加上存款，能有1000万资金。我们工作地点在望京附近。有中介给推荐了顺义中央别墅区的中海首开.湖光玖里和和光瑞府的洋房大平层（150平的四房）。我们的目标是改善居住环境兼顾孩子上学并能稳定保值。请问博学的京总，这两个楼盘从价格 质量 房型 周围配套 出行 生活体验等方方面面能满足我们的需求吗？现在是入手新房的好时机吗？卖掉现在的北苑家园的房子和武汉的房子再买顺义的中央别墅区的洋房大平层是好的决策吗？感谢回复！

A:回答:您好，原则上围绕几大核心位置买一套房投资都是可行的，只是您选择什么样的产品背后的效率不同，中海首开和和光瑞府这两个盘属于刚需中的高端改善，本质还属于工薪类的盘，中央别墅区的主打盘是别墅，如果是后沙峪板块500平-800平的独栋长期价值比较牢靠，如果入手价很笋短期就能获利，这种低密度具有稀缺性的产品越往后越吃香，参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2023-2032）;

但中海和光这两个盘在终改盘里面连个入门都算不上，1000-1500这个价格买后沙峪我已经劝退很多，要么把总价控制在六七百买个刚需吃望京的溢出，要么压缩面积回市区，如果想布局到这里总价至少要提到2500往上才能买个入门，如果你们确实需要密度低的改善盘可以去淘淘孙河的北京院子，加上杠杠在你们的预算内，北京院子平层属于孙河的入门，你用北苑家园和武汉换筹方向上没问题，需要调整新的选筹目标，建议您认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！

Q:提问:我目前居住在丰台区六里桥 房山万科新里程三居一套闲着，想趁着春季置换到亦庄或者亦庄外溢，先生在亦庄上班每天通勤很辛苦（it行业，这次给了股权 应该会干5年以上），我居家不用上班，小孩马上上大学了。我平时不开车希望有地铁，孩子未来在沙河高教园的可能性极大，所以还考虑她周末方便回个家。这次置换的目的主要是先生通勤，孩子上大学也能够到家，保值增值。这样综合下来 我看中了润枫领尚和万科城市之光（不是东望，在地铁17次渠北）。

问题一：值得更换吗，如果考虑通勤也可以租的。新里程有龙湖天街，有十二中朗悦，在房山也是学区房了，后期往上空间还有吗？问题二：如果下决心置换，那选润枫还是万科？润枫离17地铁近（北神树800米），23年贯通相当方便呀 ，孩子周末回家都能解决，我回丰台也还行，就是房子内部结构差，得房率低，买入得大改 小区绿化楼间距没问题，就是物业不算好，人车半分流，听说有教育用地，有商业规划，还有即将拍的地块。它1.5公里外的董村有个综合处理厂生活垃圾，网上新闻偶尔听说有臭气泄露的，我也很担心。

万科的好处是设计到位，房子住的也舒坦不用重新大改动，但是其实楼间距不行，需要高层才能避开遮挡，另外离得地铁远，（1.7公里到次渠北，也是17号线）板块发展差不多了 没啥空地了小区域，不知道有没有教育规划，目前学校不咋样。剩下的还看了南海家园和德茂的新房，觉得贵了 可能已经溢价太厉害 还想再看看瀛海的回迁房，这些倒是相当便宜。我的想法太丰富，又想学区加持将来好升值，又想通勤方便，又想地铁，来回纠结没了主意，望您解惑，选哪个，还有更好建议吗？

另外家庭资产情况是通州果园还有一套闲房，04年的世纪星城，一直不舍得卖。21年在昌平南买了澳海明月限竞，如今每个月还贷款2.6万，也不想再贷款了，这套是想投资留给孩子，所以这次置换就想平换 不想添钱了。关于这些资产您有什么调整建议

A:回答:您好，你们当下的重心应该是尽快清仓远郊资产，参考星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;房山万科新里程，世纪星城，这两个盘都是要考虑调仓的目标，房山本地是没有产业链支撑的,本地人口的支付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量库存,良乡大学城一带未来的成长很慢，如果说房山有预期的位置应该是长阳，丽泽的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强很多

其次通州北苑的世纪星城，这个位置属于通州的西大门，朝通交界处，朝阳的重力不在东边，通州的新城规划全部是围着运河整体向东，未来通州的行情也都是跟着规划走，新区新盘新资源会把原本没有什么资源的区域品相一般的盘甩得很远，如果不做调仓优化一直买，即便是再买1套，还只能买像次渠这些次级板块的位置，澳海明月已经被锁死了几年的流动性，如果不把现有的2套做升级未来成长很难，出完货之后你们的换筹方向要往核心圈挤，不要看溢出或者画大饼的区，现有的好资源就是最好的选择，亦庄本地有很多好盘就很适合你们，无论是保值性还是未来的成长空间都有保证，一切带有不确定性因素的东西都不适合你们，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！

Q:提问:房总好！首套预算首付150W左右，最近考虑是否要在北京买房。单人目前长期外地工作，持北京工作居住证。未来2年后计划返京，目前不算刚需，未来有50%概率自住，主要希望跑赢通货。看了符合预算的新房是朝阳豆各庄绿城沁园、王四营保利、龙湖熙上，通州副中心金融街融御，两居能上车；二手房刚开始看关注的比较少，海淀田村附近、紫竹园附近的一居室、朝阳奥森附近预算内的房子，通州运河商务区次新房。想听听房总专业中肯的建议和指导。感谢

A:回答:您好，首先建议你认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，08#史诗级通货膨胀,1、关于是否在京买房，答案是如果有房票，钱够，尽快上车，投资一套房产等同于持有了这种城市的股份，直接占有了这座城市的资源，随着这座城市的经济增长，会得到确定的回报,稍微了解房产的人均会认为房产长期看大概率会持续上涨;当然不排除一部分人认为楼市会下跌,这部分人是用固态的观点去看待未来，以今天的收入考虑末来的消费和房价水平;房价是个动态价格，不能做静态比较，与之前相比看单价当然高，如果看一下货币的供应量和城市的发展实际需求，不但不高反而是太低，尤其是北京这样的城市;楼市真正的韭菜是那些观望一直不买房的人,如果他们最终忍不住买房,必将会付出更高的价格;

2、关于位置的选择上，这个预算我更推荐你打新选通州做长线，北京城市副中心未来打向世界的一张名片,大手笔投资比较看好长期,长持5-10年150万预算买到这个地方很划算;融御也是通州比较有价值的盘,通州重点发展的是新城，新城的产业群在运河商务中心，融御的东侧是行政办公区，西侧是运河CBD，区域品质在整个通州属于稀缺的，融御本身素质还不错,拿一套2居也符合通州兑现之后的第一批购买特征;可以参考星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图;关于豆各庄、王四营这个板块我不建议你做首选目标,这两个区域属于发展空白区,星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图大部分区域有过微观分析,

你买的是刚需小户型,这些位置有大批量保障房,会影响区域内商品房的价格,你想啊同是刚需购买群体,同区域内有保障性住房,比起商品房便宜不少,刚需预算本身就不多,在同一通勤距离如果有更低成本的选择,这部分盘会抢走一批商品房的购买力,未来的竞争优势不明显,其次豆各庄的底子很差，后期区域的居住品质很难提上去,商品房只有富力又一城，临京哈高速和京津高速,西靠东五环,东边是通惠河,区域向北为各种工厂加禁毒教育基地，这几点不利因素会导致未来这个区域的发展受限

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十八里店和王四营建议你实地勘察整个区域目前的城市面貌，对于一些新区的发展最重要的是重视程度，只有重视才会给钱,望京和国贸发展了近二十年才有今天，整个朝阳的产业结构已经很明确，重点发展方向也已经确定，东南方向四环外不在范围内;买新房本身买的就是预期,这些位置未来的海拔都很低,欢乐谷商圈比这些位置都要好，但每一轮的行情都表现一般，从垡头路往南基本没有资源了;海淀田村附近、紫竹园、朝阳奥森这些板块能选的二手基本都是区域内有很大硬伤的尾盘,五年可以说是一个价,投资属性很弱,北京的楼市分化很严重,同一区域也在分化,这个预算如果想买头部盘只能打新,而打新通州相比其它位置是一个确定性稍强的区域,只是兑现时间问题,刚加入的会员建议多阅读知识星球微观类的文章,祝顺利!

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宏观类（部分文章）

01#北京楼市的十年主流预判（2023-2032）

08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策

03#北京楼市价值正在沙化

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

05#因为保障房充足，所以商品房B涨

07#巧用杠杆，贷款的利用

41#浅谈房地产泡沫

微观类（部分文章）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图

14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症

15#望京139个盘，稳健增长的只有39个

16#北京各区2017-2023楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)

17#石景山未来楼市的预判及购买建议

实操类（部分文章）

81#北京房产投资核心逻辑和原理

82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析

83#通州跑赢大盘选筹导图

84#大兴跑赢大盘选筹导图

84#北京持币200W以下的投资术

86#丰台跑赢大盘选筹导图

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北京买房需要几年社保

交5年才可以，而且交的地方也要一样，比如大兴的就只能在大兴买。丰台的只能在丰台买。就这意思

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