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用来形容新江湾城风评的，恐怕只能是一句话：冰火两重天。

支持党愿称它为北境之王，看空党一般叫它新江湾坑。

一个固定的版块，为什么会出现这样的争议？未来的天平又会向哪边倾斜？

要想知道新江湾城还能不能买，就不得不重新提起那些已经快被遗忘的老故事。

新江湾城，一代传奇城生

03

明明很认真地在介绍新江湾的发展史，却总有人觉得是在看段子，这大概就是新江湾的魅力之处。

要说新江湾，就离不开江湾五角场。

在五角场成为今天的上海副中心之前，它本身就已经是国民党大上海计划中的市区。

众所周知，当时的上海市属于租界繁盛与华界破落的情况，民国时期的上海市政急需扬眉吐气。

而后中年老蒋提出“所谓繁盛之区，不过租界弹丸之地耳”表达自己对租界的不屑，顺便提出建设一个中国人的上海市区概念，那就是大上海计划。

当时的大上海计划基本是围绕着五条主干道来发展（以国”、“民”、“政”、“府”四字开头的道路加上今天的四平路），五条路汇集的地方就是今天的五角场。

好不容易搞搞好，日军来了全没了。

而日军圈起来当做军用飞机场，解放后又变为上海空军所有的那个地方，就是今天的新江湾城。

虽说机场迁建已经是20世纪末的事，但实际上从1986年之后，江湾机场就已经开始处于封闭状态。

没有了人类活动的干涉，十几年晒雨打，这里不变成动植物天堂都很难。

所以我们今天所看到的新江湾生态环境，确实就是给荒废了十多年这样荒出来的。

本如果你以为这就是新江湾的传奇城生那就错了，上海随便一个地方可能都有跌宕起伏的过去。

新江湾的传奇光芒，洒落在区域内各个项目甚至空气之中。

按理来说，新江湾的地位是很高的，第三代国际社区。

对于尝过古北联洋碧云的甜头之后的上海，对于国际社区的打造和向往可谓是信心满满，开发商自然也是信心满满。

但实际上新江湾的住宅开发曲折程度堪比狗血小说，只要看几个关键词你就能大致判断拍成电影可能是下一部《小时代》：

地王、转让、折价、亏本、烂尾、维权、释然、飙升，人生赢家。

2003年-2009年，这是属于新江湾的至暗时期，纬度差不多的大宁不用提，连老闵行在房价上都能把它按在地上摩擦。

开发商可不这么认为，彼时的新江湾就像一朵艳丽的花，对开发商这种小蜜蜂有极大的吸引力：

2007年，绿城去了，那块地建成了九龙仓玺园；

为什么连姓都改了？问就是绿城没钱，把地卖了。

虽然玺园的这些楼外表长得像巨型盒子，但是钢铁般的外表就是符合福建钢材老板的审美：

老板们蜂拥而至，后来因为钢材贸易资金链断裂，又开始纷纷折价出售。

一代新江湾名盘九龙仓，永远忘不了曾经被抵押支配的恐惧，就像一个女明星的过往你也不能太深究一样的道理。

后来能跟上九龙仓步伐的，是那家叫做仁恒的开发商。

仁恒怡庭，可以说是仁恒在上海第一个维权的项目。

“你家漏了吗？”一度成为仁恒业主当时打招呼的礼貌问候语。

仁恒业主，这就是你们不对了，生态环境不就是山山水水植物动物的，所以卫生间墙面车库到处漏水，房门长蘑菇这不就是环境好的表现？

据说开发商一维修就是半年，真的低碳维修，在新江湾这个地方，必须以生态治愈生态。

除了维权的，还有烂尾的。

2008年，新江湾左盼右盼等来铁狮门，规划那么多，十多年过去了就给人建成个住宅。

说好的七十多万方商业也变成写字楼商办了，就算缩水了也还要让人再等个五年，悠方购物公园恐成最大赢家。

而且按照一般套路，等着等着这些地块差不多就要更名改姓了。

就连我住在新江湾的胖友都说：铁狮门怕不是美帝的阴谋。

除了这些，还有加州坐东朝西水郡，中建大亏公馆，泰禾退出院子......

直到2016年，新江湾的合生国际也才卖4万，彼时大宁慧芝湖6万。

说真的，曾经的新江湾说是上海楼市魔鬼三角洲都不为过，没有经历过新江湾建设的开发商成长都是不完整的。

新江湾，为什么现在也不够国际？

02

比起新江湾第三代国际社区这个伪概念，以上那些问题可以说是小打小闹。

毕竟现在到处也都在维权，但是敢营销国际社区的没有几个。

而就是第三代国际社区这个伪概念，才是新江湾的原罪。

我们可以很轻易地了解到像古北、联洋碧云这样的国际社区都有什么共同点：

优美的环境、多国籍的居民、国际学校、多元的文化......

再看看新江湾：

生态环境优美，以上海北区改善家庭为主，学校以公立九年一贯制为荣，如果说和国际有什么关联，接轨国际的补习班确实不少,或者沙县国际饭店？

偶尔看到几个歪国朋友可能只是在复旦或者同济求学的学生。

而且非常重要的一点，古北和联洋碧云的诞生，依托的是虹桥经开区与陆家嘴金桥的外资产业群。

大量外企高管住哪里——国际社区。

而对新江湾城而言，更像是一个五角场的高端住宅补充区域。

前面说过，五角场从民国开始定位就是上海市政的市区，近来一直定位的是城市副中心。

很显然，一个城市副中心本来就更偏向一个综合概念，五角场不光只有互联网产业，还有商圈、居住区。

问题是五角场附近的居住区普遍质量不高，比起徐家汇、花木这些副中心还是略低一档，而北边的新江湾却是一个很好的补充。

虽然五角场的外企员工对居住确实有较高要求，奈何五角场本身的外资产业尚未形成像古北那样的群组，加上新江湾在建设之初就是大量本国人群定居，从而早已固定下了中国社区氛围。

一个国际学校迟迟没建成，商业医疗等配套迟迟没跟上，麦德龙都没有一个，实在难以得到外国人的青睐。

到现在干脆背着国际社区的名义做起了学区房的实质，不要太香。

而就算作为一个中国社区，新江湾也少了许多人间烟火。

至今走在白天的新江湾街道，听到人声是比听到鸟叫声更奢侈的一件事。

路上行人的活动无外乎老爷叔出门买菜，家长接送孩子上学，小哥送外卖等等。

遇到健谈的当地居民，还能和你聊聊高桥石化对他们的影响。

这个话题在新江湾热度居高不下，毕竟一江之隔的高桥石化没少释放污染随风吹到新江湾，而这些白色圆点又是这么的密集。

更有学者的报告指出在对新江湾土壤进行采样分析时，确实得到多环芳烃含量超标的结果。

随着10号线的延伸，新江湾原本遗世独立的壁垒也被打破了。

虽然高桥人民坐10号线回家的时候可能要同线换乘2次，但是想想新江湾自己都动不动也要换乘1次才能到家，心里也平衡多了。

要知道没有国帆路站的那几年，新江湾人民出行更不便利，全然不顾自己低碳环保的版块设定，天天开车出门。

就这样的一个新江湾，以前不是国际社区，未来也很难逆天改命，成为真正的国际社区。

毕竟，那个“崇洋媚外”的时代已经过去了。

新江湾，被高估了吗？

03

看完上面的文章，不少人已经一肚子气，觉得新江湾房价已用事实说话了，随便你怎么看空都是菜鸡乱啄。

这也是让人更气的地方：真的觉得它很伪，但是绝对不能盲目看空，否则房价直接打得你脸疼。

事实上，无论再怎么不愿意承认，新江湾已经赢了，而且它才是掌握了核心财富密码的那个。

上海中环以北的版块，没有一个能取代新江湾的位置。

很生动的一个例子，一个人走在大宁的街道会觉得这里富有朝气，人与住宅的距离感并不强烈；

但是当你第一次走在新江湾的街道，也许内心与那里住宅的距离感是非常强烈的，直白点说就是：

这个房子我应该买不起的这种感觉。

对于一个定位高端的社区来说，新江湾无疑已经成功了。

毕竟豪宅，要的就是对普通人能立刻生成降维打击的那种感觉，而不是我家楼下沿街底商很热闹羡慕不死你的感觉。

放眼现在的楼市，值钱的元素除了学区，地铁，还有就是房屋品质，但社区外部的环境品质却也是一个极为难得的元素。

市区很多被老破小包围的新盘缺乏的就是这样一个元素，所以在营销时闭口不提，故意弱化它的存在感。

对新江湾的种种吐槽还是被时代的营销大潮盖过去，毕竟有句名言曾经说过：

世界上本没有第三代国际社区，相信的人多了，也就成了第三代国际社区。

事已成定局的是：新江湾住的都是一群有钱人。

根据能量守恒和置换反应公式，一个新江湾业主把房子卖了，那么来接盘的那个人能级也不会相差很大。

对很多在五角场工作也好，北区需要高端改善也好的人来说，新江湾从位置，氛围，学区来说都是个好选择。

而且新江湾未来和五角场联动发展大创智示范区，虽然和北面的新江湾住宅区关系不大，但好歹在2035规划里也算是有产业概念，而不是单纯被定义为住宅区。

就算是住宅区，由如此多的独栋别墅大平层组成的新江湾城，已经优秀得有点不像杨浦。

即使未来的东外滩起势，新江湾的整体氛围和环境也难以被取代。

这才是新江湾的核心财富密码。

虽然很多人包括我都有诸多不爽，但是小群体的声音确实改变不了大方向。

你们说，谁还不是一堆吐槽之后，瞪大眼睛死盯着要入市的中企和庆隆项目呢？

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招商江湾城的具体位置在哪里?

小区位置：重庆市江北区北滨路中段

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