深圳第二次集中土拍刚刚结束。本次土拍共拍出14个地块，总计收金339.32亿元。

下图是具体的交易情况：

但这次土拍最让我惊讶的，不是土拍收了多少钱、也不是哪家房企拿了多少地，而是这次土拍最后竟然有两个地块流拍了。

要知道，在此前深圳的土拍中，同时流拍两个地块的情况是很少见的。

不过最为奇特的现象是——

在两块地流拍之余，同时有9个地块溢价触顶、4块地需要摇号决定最终拿地的房企。

这说明现在深圳的房子，不是从新房开卖的时候开始分化、而是从土拍就已经开始分化了。

本次土拍延续了第一次土拍的两个特点。

第一，参与土拍的房企多数还是国企、央企

本次共有20家房企参与了第二次集中土拍。

房企竞拍报名情况

从表中就能够看出来，竞价房企多数还是国企和央企，民企几乎看不到身影。

尤其是那些报名参与地块多的，都是国企、央企。

其中华润报名了14块地、招商10块、保利9块、中海有8块。

最终华润拿下4个地块、招商拿下2块、保利和中海各拿下1块。

而最让人意外的是越秀，之前越秀在深圳开发的地块不多，一直比较低调。

这一次却摇号拿下了宝中A003-0434和A104-0147两个王炸地块，地块价值比起华润和招商地块还要大，可以说是运气爆棚。

第二个特点，这一次土拍的地块和首次土拍一样，地块限价相比去年普遍上涨2000-3000元/㎡，限价最低地块已经成为历史。

其中民治的A806-0400和A806-0401地块和保利招商龙誉花园都在深圳北站附近，保利招商限价7.05万/㎡，但民治两个地块现在限价要7.24万/㎡

龙岗的地块相比去年普遍上涨了3000元/㎡、宝安地块相比去年上涨1000元/㎡、光明凤凰地块相比去年上涨了4000元/㎡。

当然，上图中前海的地块限价变动也很大，但那是因为去年的地块都在前海的桂湾，而今年的地块在前湾，更靠近前海核心。

总的来说，新房房价确实是在上涨，所以论性价比，还是现在在卖的新房会更高一些。

具体说说地块的情况。

最惨地块：

坪山石井G13305-0046、宝安新安A001-0212

该地块是本次土拍第一个流拍地块。

地块在深圳技术大学旁边，坪山河沿岸，河对岸有在卖的另一个新盘中海万锦玺岸，片区的位置很靠近惠州，身处坪山都觉得偏。

地块限价为3.75万/㎡，而对岸的中海万锦玺岸卖得很贵，当下均价在4.2万/㎡左右，周边的二手楼盘奥园翡翠东湾最近的成交价为3.5万/㎡，新房和二手没有倒挂。

又偏又没有倒挂，流拍也是情理之中。

与之相比，坪山石井街道另一个地块G12314-8038就受欢迎得多，这块地一共吸引了华润、保利置业、深振业3家报名，最终被华润拿下。

这块地最大的价值就是靠近深中坪山创新学校。

学区内二手盘成交价曾经达到5-6万/㎡，而该地块毛坯限价只有3.75万/㎡，倒挂预期明显比G13305-0046地块要大得多。

坪山石井G12314-8038

宝安新安A001-0212的流拍有点让人意外。

0212地块位于宝中，在海韵学校、新安中学旁边，本身位置是很好的。

但问题是这个地块商业用地比例太高了，总建筑面积不超过103880㎡，其中住宅就有46070㎡、办公47910㎡、商业5000㎡，商办面积超过一半。

地块的地价最低就要28.29亿，一半要拿来搞商业和办公，真正能卖的就只有680套住宅......

这明摆着吃亏的生意，谁会愿意做呢？

无竞争地块：

龙华民治街道的A806-0401地块、光明公明街道的A642-0506

本轮竞拍中，这两个地块都只有一家房企拿地。

民治街道0401地块的地段非常牛，距离深圳北站200米距离，现在地块周边比较空旷，规划会有13万平大型商业综合体配建。

未来这里很有可能会成为红山之后整个龙华又一个集合商业+住宅的区域中心。

这块这么好的地之所以没人抢，是因为这个地块不仅需要建设绿芯，还要代建北站枢纽片区包括9.6万㎡文体设施，加上地块面积大，拿地成本很高，最低地价都要79亿元......

除此之外，政府还要求拿地房企引进运营企业运营购物中心，2023年的总营业额不低于75亿元......

能满足这么多苛刻要求的房企，除了运营万象城的华润，还能有谁？

可以说，这块地几乎就是为华润量身定制。

公明街道的A642-0506地块只有特发一家有意，这块地处在公明北部，离公明广场、大仟里有一段距离，这个位置说实话在光明属于比较边缘的地块。

公明现在在卖的新盘中，金地明峰府均价4.5万/㎡，深业云筑4.3万/㎡，而这两个盘现在都不好卖。

A642-0506这块地现在毛坯限价为4.72万/㎡，未来售价肯定比另外两个盘要高。

我想多数开发商肯定也预计到这个盘到时候销量应该和明峰府和深业云筑差不多，所以干脆连报名都懒得报，最后也只有特发做了勇士拿下这块地。

最受欢迎地块：

宝安新安A003-0434地块、龙华民治A806-0400地块、宝安西乡A104-0147地块

上述两块地都有10家房企报名竞拍，是本次土拍中报名参与竞拍最多的地块。

宝安新安A003-0434地块具体位置如下：

地块处在宝中的中心区域，宝源南路一路之隔就是深业新岸线，周边还有福中福幸福海岸花园，距离宝中体育场也只有一街之隔。

附近楼盘如今成交价都接近10万/㎡左右，本地块限价8.86万/㎡，限价空间也不小。

这块地最后是10家房企竞争，越秀通过摇号拿下地块。

宝安西乡A104-0147地块

A104-0147地块地处碧海。

地块距离11号线碧海湾站步行距离大概1km，周边楼盘包括华丰前海湾、玉湖湾、碧海富通城、松茂御龙湾。

碧海地段的地块，最大优势是倒挂。

华丰前海湾最近的成交单价为10.5万/㎡，而地块的限价只有7.4万/㎡，比宝中地块还便宜，倒挂近3万/㎡，是这次土拍倒挂最大的地块。

如此倒挂下，吸引了8家房企报名竞价，其中4家进入摇号，最后又被越秀地产拿下。

龙华民治A806-0400地块：

和0401地块相邻，同样地处深圳北站周边，未来享受同样的配套，所以区域价值也非常高。

但和0401地块相比，地块面积小很多，限价、地段却又是一样的，其他配套的配建要求没那么高，对拿地房企的压力可以说是小了很多。

因此，这块地的竞争也非常激烈，共有10家房企参与竞争，最后是中海摇号获胜拿下。

深圳玉湖湾为什么便宜

总的来说，大概是12000的样子吧~！

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