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提问：雕叔大大，我想了解和中介和房东砍价的技巧，目的是促成交易不谈崩，预算虽然不多，可以说也是血汗钱了，能省点是点。

回答：怎么砍价，确实一门艺术，我有几点实战上的技巧，今天和盘托出：1、硬砍。先大砍一刀，磨出一个最低价来，然后再慢慢往上加，把对方的价格也一点点地磨下来。不过有个前提是要事先了解下正常的交易行情是怎样的，不能说单价2万的，你直接给砍到1万，那样双方就没得谈了，还有拳脚相加的风险。2、砍房产周边。比如税费谁来出，比如家具家电等砍，比如户型、朝向、楼层、容积率、装修好坏、墙皮脱落等砍砍砍砍，使劲砍，砍个几万是可以的。3、砍付款条件。跟房东说，比如你可以说全款买房，他回款周期快，但是你这边就要求便宜卖。然后如果要单价贵的话，那么就只能给3成首付，这样大头都是尾款，他也会很难受，一些着急套现或者置换的人，等不起，会好好考虑你的砍价需求。4、砍中介。当买卖双方的价格无限逼近的时候，你再砍房东就没意义了，此时就砍中介，你再说一个底数，让中介去砍价，如果砍得下来，你就多给一定比例的中介费，如果砍不下来，那么就让他们中介费便宜点，从中介费里扣除一些补贴。一般到这个时候，中介就会打了鸡血一样，猛地给你去砍房东。5、砍自己。哭穷，你去看房的时候，把破裤子，烂鞋子都穿上，尽量整朴素一些，让房东心生怜悯，此时再带个小伙伴，当做你的第三方亲戚、朋友，也说下你不幸的往事和局促的现实，然后本就赚够了的房东一时心软，就给你少个几千上万也不是不可能。6、砍机遇。这个就是自己要速战速决了，买房砍价是其次，本身还是对这个房子的满意度，不要为了砍价而去砍价，要是把房东砍毛了，最后愤怒之下不卖给你了，那可不就亏大了？主次要分清，切忌买房路上入戏太深，喧宾夺主。

提问：雕叔，问一个小白的问题，一直都没有搞懂。关于社保时间长短对摇号的影响。比如在买新房摇号的时候，进入复核名单的最后一位为刚二零社保。复核顺序有什么作用呢？（热门楼盘经常有人对这个顺序有异议）能对摇号选房顺序产生影响吗？那么这时候进入复核名单的所有刚一刚二的摇号几率都是一样的吗，只要根据编号所对应的摇号顺序进行选房就好吗？那么是不是社保时间长短只是用来作为复核顺序，并不是有提前选房的优势？感谢解答！

回答：复核顺序是按照社保和顺位度来排序的，排在前面的3倍人防比，比如预售100套，按照顺位度和社保时长排在前面的300人就可以进入摇号池。这只是第一道门槛，只能说顺位越高，社保时长越长，越容易进入摇号池，但是万里长征只是第一步。到了摇号池的300人，这个时候就不看你顺位度了，而是所有人一视同仁，盲猜，300里选100人，这个时候有可能刚一18个月的，摇不中，反而刚二0个月的摇中了。所以到了摇号的这个第二道门槛，并不会依据你顺位度和社保时长来排序，优势仅仅表现在第一道门槛。

提问：请问雕叔，高新南远大4期114平挂牌270左右，城南宜家的城市春天96平挂牌320左右，天府名居110多点挂300左右，从学校，交通，楼盘，商业综合看，哪个更推荐呢？如都不行，其他高新南还有哪些楼盘可建议。需求套三双卫、学校、地铁、楼盘，预算300左右。

回答：天府名居属于天府长城板块，整体来说地段应该是最好的，你看重的什么地铁、商业等资源，在这里都有很好的选择，属于很成熟的区域了，而且再怎么说，也是高五片区，我认为是当下最适合你的三选一。而远大整体来看，板块老化，楼盘老化，逐渐沦为了老破大，除了就近上班的互联网程序员，一般来说整体的优势不明显，这个楼盘租客越来越多，自住的体验会比较差，单纯的看重便宜，往往得不偿失。最后城市春天在火车南站，和高新这边由三环一街之隔，划分出了两个世界，城市春天这边也逐渐走向了衰败，以后会像桐梓林一样，成为大家以前的富人区，但讨论的人越来越少，逐渐退出历史舞台。而板块有机更新和活力，天府长城我认为有高五的概念，而且还紧邻金融城板块，所以有价值的长期外溢和辐射，楼盘本身不仅有内在，也有外在，你如果预算300万，即便不买天府名居，也可以多在这个板块看一看有哪些合适的楼盘和房源。毕竟，天府长城是一个系列，楼盘太多了，而且好些房龄还比天府名居新一些。

提问：雕叔你好，新人报道，生活在四川美丽的广安，首次提问，广安这几年新开发的楼盘很多，不知道怎么选择，就广安而言枣山跟东南片区你认为在哪买好点？子弹60个左右，打算买来自住，感谢！

回答：你好！广安的这两大板块，目前都处于发展阶段，一个属于枣山新势力，一个属于官盛新贵族，感觉比东南片区规划得大。土著建议买东南片区，学校医院银行菜市场娱乐餐饮全有，各种配套齐全，生活自住更方便。枣山现在发展得挺快但是学校医院不行，发展没有东南片区好。另外说说三四线城市如何买房：1.尽量买学区房。任何城市，对学区房的追求总是趋之若鹜，三四线学区房的房价还是稳中有升的；2.尽量不要买楼梯房。楼梯房是上个世纪的产物。它象征着车位不足、花园不大、外立面不好看、居住舒适性低，这种产品往往意味着流动性差，未来想出售的时候，因为年限更长而更加不好贷款；3.尽量买标杆盘。即你所在地级市最好的那几个盘，虽然贵，但每个城市都有精英商界成功人士，他们对居住舒适度的要求不会低于一线城市，买入这样的房子意味着后期的流动性也不会太差。总之，随着收入水平的提高，人们对生活质量的追求也是不断变化的。三四线城市买房，一定要买符合现代人居标准的优质住宅，才能保值！

提问：为了小孩读书，请问买成华小学对应的老小区，以后的发展趋势，会砸在手里吗？

回答：成都区与区之间存在教育集团的教育壁垒，当下成都公认的优质教育还是基本集中在青羊区、锦江区和高新区。在某份不具名的成都学区40强的名单里，前20名除了2所来自武侯，其余全部是上述三个区域。成华区排名最靠前的是第28名的石室小学、第36名的双林小学以及第37名的成华小学。当然，成华小学在成华区肯定优质的，但是成华区初中一般，所以吃亏在小升初。所以很多成华小学的学生在四五年级后会转到锦江青羊继续就读。虽然如此，成立30年的成华小学在区域内属于顶流，生源质量也有极大的保障，整体来看还是备受当地家长追捧的，对口的老小区则多聚集在新鸿路、万年场、双林南支路、积步街等区域，由于老小区和同属该校划片的九龙仓御园、保利康桥等豪宅，价格优势明显，学区房购入门槛较低，所以今后该区域的老小区在增值性有豪宅拉动，在流通性有学区支持，砸在手里的可能性并不大。

提问：雕叔你好，预算320万左右，普通资格，高新户口，拟购买三室5年以内次新房或者折房，近两年内不住，学区可以不作为主要考虑，请问哪些板块小区适合，广都龙湖与锦江生态带万科，复地，首选哪里？

回答：作为高新普通资格，320万的总价预算，如果求稳的话，建议还是以次新二手房为主，这个总价预算并不算低，而且不考虑到学区因素的话，我们觉得可选择面是很大的。广都地铁口的龙湖九里晴川，当下单价居高不下，大概在3.3-3.5万左右，你的预算只能买到90平的刚需套三单卫，整体来看稍显泡沫。锦江生态带的万科翡翠公园，单价大概在3.2万，可以买到94平套三双卫，品质换地段，也并不是非常划算一个选择，但锦江生态带开发商云集，后期的整体议价能力或许很不错，而且还有天府B学区，地铁、商业等配套的陆续进驻，潜力巨大。复地御香山3悦在恒大天府半岛下面，虽然地铁口，但是比较孤单，缺乏开发商和业主的抱团取暖，单价和总价倒是便宜，但综合配套与预期甚至是赶不上万科的。三者来看，我建议万科翡翠公园>龙湖九里晴川>复地御香山3悦。

提问：新人首问雕叔您好!为了买房，很焦虑。两个问题:问题1:现有资金92万，成都，40岁，目前岗位不稳定，或许面临换岗或换工作，离异，父母和女儿。想买个套三,不想压力太大，想总预算控制在120,可选择:1、双流的小套三(地铁三号线，航道大道站、或东升站)，5年内的新房。2、五城主区，武侯、青羊区(工作便利)但是只能买到10-15年的电梯房，环境比较差;或者步梯房， 环境比较差3、五城区的北三环附近，5年内的新房。4、近来看到双流东升镇的“王府花园御锦”的尾盘，124万能买到110平，新盘清水; 3号地铁线，值得入手吗?哪个选择更好?

回答：方案二，区位潜力更大，双流不建议太偏远了。其实你首付比较充足，但是你把总价控制120,其实作为买房来说投资思路不对。刚需首套一定要充分利用好首套资格，首付3成，所以贷款要贷足，这样一旦房价上涨，资产就会被放大坐实。如果考虑短期换岗有压力，可以留20万作为抵抗风险压力，拿70万作为首付，可以买到总价200万左右的标，这样选择范围会更多。尽量买房龄新一点的电梯房，方便自住也有利于长持升值。

提问：雕叔，您好。目前在华侨城纯水岸有一套清水房，91平的三居室，比较小，其他还有一套商品房。目前小孩要在附近中学读书，想卖掉这套小房子，在附近换一套大点的房子改善一下居住条件，请问下目前这种市场环境下，这个时机是否合适？房子目前挂中介了，想知道目前指导价下，最低大概多少合适？目前各大中介APP查不到历史成交价。

回答：华侨城说实话，算是金牛区好的一个成熟的品质板块了，你在这买房也必然知道它的综合配套，尤其是地铁都赶上来了，加上环境和改善的纯粹度，我认为如果要买金牛，如果要买在中学附近，那么这里是一个很好的选择，支持小换大。当下各大APP的确下架了历史成交价，但是你完全可以去线下门店，比如链家的找你挂牌的经纪人查询近期的成交数据走势，他们系统内会有走势图，也是可以作为一个比较好的参考的。预估大概是2.49-2.52万之间。当下这个大环境，确实不太利于卖家，但如果你是急着置换的话，低卖低买未尝不是一个好的方案，而且现在处于二手房下降通道的早期，最近1-2个月出手，总比年底或者明年底到冰封时候出手，更划算。

提问：雕叔你好，看你的评论觉得你非常有见解，想咨询一个买二套房如何选择的问题。我现在在生物城上班，第一套房还有贷款35万在二环刃具立交附近，单程通勤时间较长，想买第二套房上班近一些，也需要兼顾娃娃两年后读幼儿园和小学。因为有高新区人才公寓资格，综合考虑如下，天府菁萃里，价格便宜且有配套学校，但是周边没有商业和地铁配套，家里老人帮忙带娃感觉对他们来说可能会有些不方便；另外两个高新区的人才公寓高投新悦府和熙悦府，我对其了解不深，只知道价格更高但位置更好。现在手上现金160万，是将第一套房的贷款还了首付4成上更大杠杆还是直接首付6-7成划算？每月可承担月供1.5万，希望套三以上。除开人才公寓，我还去看了商品房包括交投新月湖畔，鹿溪樾府，天府汇中心，感觉也在能力范围内，但对于通勤、教育、老人帮忙带娃这些因素的取舍难以把握，不知如何选择。

回答：其实你的问题是非常具体的，目前来看刀刃立交的房子不论是自住还是爷爷奶奶在那边带着读书都不太方便，只能拿来当做出租、投资等用途了。先说你们的月供能力，月供1.5万，按照当下的贷款利率行情来说，纯商贷30年的话，你们可以贷款250万左右，这个范围是非常大的，你们的还贷能力弹性很好。反过来看二套房，你们现金160万当做首付，如果直接上6-7成，（新房）总价段位是228-266万，这个价格如果想在南门买套三新房的话，不是买不到，而是相对会局促一些。此时你贷款是68-106万。如果提前把刀刃立交的还贷完，剩余125万，这样再首付4成，杠杆可以加大，总价能上到312万。此时你们贷款是187万，月供大概1.1万。也就是说不论是哪种方案，你们都是可以承受的，因此考虑到你们第二套房偏自住改善的角度，我建议提前还贷刀刃立交，这样把总预算腾出来，给自己更大的可选空间。此时就是选择到底看哪些楼盘了。首先说几个人才公寓，熙悦府在大源南，虽然不在大源腹地，更接近天府新区了，但整体来说地段还是很不错的，而且周边片区发展，尤其是交通、学校，应该是你看的这些楼盘里相对最好的。熙悦府主要问题是一方面产品不纯粹，作为人才公寓，必然会各种高中低配都存在，所以一些差的户型或者刚需的房源，就沦为鸡肋。另一方面虽然是人才公寓，但是单价设置并不低，普通老百姓感觉没啥实惠，所以基本上总价单价都不便宜，性价比一般。最终剩余了好些房源在售，目前符合你预算的，可能就是99/108平的套三单卫了，可以去了解一下，实地打探一下感受一下，是否还有其他的坑。新悦府在新川，整体来看地段差一些，周边的配套不足，比较荒凉，但是整个新川板块的预期是比较好的，未来兑现度也还不错，另外距离生物城远了些。上批次目前是售罄了，等下批次吧，从产品来看基本都是小高层，也在预算范围内，买这里主要是买个未来预期，比较适合预算300内的人才。至于天府菁萃里，整体来说你也在生物城上班，就很了解了，优缺点都很明显，优点是便宜，缺点是荒芜。天府菁萃里主打的是两梯四户，总22-29F的高层产品，由于面积区间设置合理，在96-141平（建筑面积，信息源自开发商，下同）之间，加上单价仅在1.1-1.3万之间，所以总价在100-200万之间，对于预算有限的南门购房者，这个楼盘的门槛极低，性价比比较高。天府菁萃里距离最近的地铁回龙站大概2.5千米，不在地铁的有效辐射范围，今后或需要依靠公共交通来接驳。当下该楼盘周围比较荒凉，商业和教育资源都很一般，综合配套不足。综合来看，你的预算（300万）和需求（满足自住，教育），因此天府菁萃里并不是最优的选择，当下从人才公寓排序应该是熙悦府>新悦府>菁萃里。从商品房来看，天府汇中心就算了，户型是恶心给恶心他妈开门，然后学区也不太稳定，不能说就绝对是很好的，没划片之前，具有风险性。鹿溪樾府和新悦府类似，整体板块荒芜，未来发展可期，你作为普通是买得到的，这个楼盘当下地铁没有，主打的是投资，而且学区的话，以前是天府一小，现在有新建学校，所以也谈不上就很好了，再说整个天府新区教育也很一般，比双流好不了太多。还有就是当下配套较差，你父母带孩子自住是有难度的。最后交投新月湖畔我认为是可行的，但是普通资格一定能买到吗？稍微有点玄，但值得一试，楼盘本身价格稍高，但开发商也要挣钱，不能做慈善，所以可以理解，整个板块的综合配套兑现度也比较好，距离你上班也很近，相对来说是当下怡心湖板块最符合你情况和预期的一个楼盘，我认为商品房的话，可以重点把握这个。汇总一下，你的普通资格，自住学区和通勤的需求，不允许你有太大的选择，当下打新是比较好的，而周边二手房单价虚高，杠杆利用率也低，不太符合。而新房里，最适合你的就是交投和熙悦府。

提问：雕叔，龙泉车城大道那边的爱情东麓九里做投资咋样呢？地铁是远景规划，但是便宜，不敢下手。

回答：爱情东麓九里在东山板块了，风险性很大，不建议了。便宜无好货，你至少需要站岗10年，而且10年后还不确定会发展成为什么样子，地铁的话，13号线延伸过来也不确定是否设站，设站的话距离多远，总之风险性很大，还占用你10年内地资金和资格。

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